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商品住宅专项维修资金业务问答

日期:2019-01-04 来源:北京住房公积金管理中心  打印 【字体:

  1.人们通常谈论的商维资金、公维资金、维修资金等概念,与住宅专项维修资金有什么关系?

  人们通常谈论的商维资金、公维资金、维修资金等概念,都是住宅专项维修资金的分类或简化叫法。

  住宅专项维修资金简称维修资金,有些地方也俗称大修资金。按照所交资金的住宅(房屋)性质划分,分为两类,一类是商品住宅专项维修资金,由商品住宅(即商品房)的购房人(业主)交存,也称商品房维修资金,简称商维资金;一类是售后公有住房住宅专项维修资金,由出售公有住房的售房单位及购房人(业主)交存,也称房改房维修资金,简称公维资金。

  2.发生商品房维修资金交存、支取等业务的,可到市住房资金管理中心哪一家管理部办理?

  市住房资金管理中心所属各管理部负责其所在辖区内商品房维修资金各类业务,不能跨区办理业务。

  特别提醒:方庄管理部负责办理北京经济技术开发区(即亦庄开发区)商品房维修资金业务,中关村管理部不受理商品房维修资金业务。

  3.商品房维修资金由谁交存?归谁所有?

  商品房维修资金由购房人(业主)交存;归购房人(业主)所有。

  4.商品房维修资金如何设账管理?

  目前,为确保资金账目清晰,市住房资金管理中心按照小区、楼幢、单元、分户四级设账管理商品房维修资金。

  5.购买新建商品房后,购房人交存的商品房维修资金如何计算?现行交存标准是多少?

  购房人所交存商品房维修资金,应按所购买房屋的建筑面积及单位面积交存标准来计算。按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》第七条规定,现行交存标准为:独立式住宅50元/平方米;多层住宅100元/平方米;高层住宅200元/平方米。其中,多层住宅是指地上结构最高层数为六层以下(含六层)的建筑;高层住宅是指地上结构最高层数为七层以上(含七层)的建筑。

  6.购买新建商品房后,购房人如何交存商品房维修资金?

  购房人应在办理房屋入住手续前交存商品房维修资金。具体程序如下:

  第一步:房屋信息录入。首先由向购房人出售住房的开发企业在“北京市住宅专项维修资金管理系统”中对需要交存商品房维修资金的房屋进行登记。

  (1)登录系统。开发企业单位经办人使用密钥登录“北京市住宅专项维修资金管理系统”,输入登录密码进入系统。

  (2)登记楼盘信息。进入系统后,点击“维修资金(开发商)-房屋信息管理-新增楼盘登记”,按照小区、自然幢、单元、房屋四个层级录入信息项,逐级保存确认,并在完成房屋信息录入后在系统提交。

  (3)打印清册。房屋信息提交成功后,返回到小区房屋信息登记首页,打印出《北京市住宅专项维修资金小区房屋登记清册》。

  第二步:房屋信息审核及交存标准核定。开发企业单位经办人携带相关材料到市住房资金管理中心所属管理部办理所录入房屋信息审核及商品房维修资金交存标准核定。

  携带材料包括:(1)预售项目的,提交北京市商品房预售许可证原件;现房项目的,如已取得国有土地使用证及房屋所有权证,则提交其原件。(2)房屋登记表及其所附“登记簿中记载且颁发所有权证部位明晰表(专有部分)”。(3)加盖公章的《北京市住宅专项维修资金小区房屋登记清册》。

  第三步:购房人信息登记。标准核定后,开发企业单位经办人通过“北京市住宅专项维修资金管理系统”登记购房人信息。

  登录系统后,点击“维修资金(开发商)-商品房交存登记”,经小区、自然幢、单元、房屋逐级选择后进入交款信息录入页面,录入交款类型、交款方式等信息,确定交款房屋,添加购房人信息。添加成功后,如购房人自行交存,由开发企业打印《专项维修资金交款通知》交给购房人;如购房人将资金交由开发企业统一代交,由开发企业打印《专项维修资金交款通知》或《北京市住房资金管理中心商品住宅专项维修资金交存清册(到户)》。

  第四步:交款。(1)购房人自行交款。由购房人持《专项维修资金交款通知》到光大银行北京分行各网点办理,可通过现金方式交存资金,交存完毕后,可向办理网点领取《北京市住宅专项维修资金专用票据》;也可登录管理中心网站()通过“政务服务-个人办事”栏目下“住宅专项维修资金个人在线支付”频道,先输入交款通知上记载的申请编号和业主(购房人)姓名点击查询按钮,进入交款信息核实界面,对所展示的信息项核实无误后点击【确认无误】按钮,可获取交款二维码,再使用移动支付工具扫描所获二维码进行交款,交款完毕后业主可于三个工作日后持交款通知至光大银行北京分行各营业网点领取《北京市住宅专项维修资金专用票据》(2)开发企业代购房人交款。购房人将资金交给开发企业,然后由开发企业单位经办人持《专项维修资金交款通知》或《北京市住房资金管理中心商品住宅专项维修资金交存清册(到户)》到光大银行北京分行各网点办理,可通过现金、支票、网银转账等方式交存资金;交款完毕并确认资金到账后,开发企业可向办理网点或光大银行北京花园路支行领取《北京市住宅专项维修资金专用票据》并转交给购房人。

  7.《北京市住宅专项维修资金专用票据》领取后遗失的,是否可再次补开?

  《北京市住宅专项维修资金专用票据》无法补开,但购房人(业主)可到市住房资金管理中心所属管理部申请打印《专项维修资金存储明细》。

  8.如何办理商品房维修资金退款?

  当发生房屋灭失、退房,或资金多交或交错楼号(房号)等情况时,购房人(业主)可申请办理商品房维修资金全部或部分退款;退款时,可选择直接领取现金,也可选择将资金划转至购房人(业主)银行一类借记卡账户。具体程序如下:

  第一步:购房人(业主)携带相关材料到市住房资金管理中心所属管理部办理退款审核。

  携带材料包括:填写《北京市商品住宅专项维修资金退款申请表》(可登录河南11选5,点击“常用下载-住宅专项维修资金业务相关下载”获取);退房协议、购房合同等材料原件;《北京市住宅专项维修资金专用收据》第二联和第四联,申请部分退款时,若《北京市住宅专项维修资金专用收据》第四联已交至权属登记部门而无法提供的,需房屋权属证书原件;购房人(业主)本人身份证原件,如购房人(业主)是产权单位的,需营业执照(副本)原件;如代理人办理的,需代理人身份证原件及授权委托书;选择划转银行一类借记卡账户退款的,需购房人(业主)本人银行一类借记卡的原件或复印件。

  审核无误后,对选择现金退款的,由管理部向购房人(业主)出具《北京市住宅专项维修资金现金退款通知》(该退款通知有效期一个月);对选择划转银行一类借记卡账户退款的,由管理部向业主(购房人)出具《北京市住宅专项维修资金转账退款通知》。

  第二步:购房人(业主)领取退款。现金方式退款的,购房人(业主)须在退款通知有效期内持填写的《北京市商品住宅专项维修资金退款申请表》、《北京市住宅专项维修资金现金退款通知》、《北京市住宅专项维修资金专用收据》第二联和第四联、业主(购房人)本人身份证原件等材料到光大银行北京花园路支行领取退款;如购房人(业主)本人不能到场的,可由代理人办理(除上述材料外,代理人还需持代理人身份证原件及授权委托书)。

  划转银行一类借记卡账户退款的,由市住房资金管理中心直接划转退款至购房人(业主)提供的银行账户。

  9.购买二手房时,购房人是否交存商品房维修资金?原业主在该套房屋结余的维修资金归谁所有?

  购买二手房时,购房人不需交存商品房维修资金。原业主在该套房屋结余的维修资金归购房人(新业主)所有。

  10.购买二手房后,购房人如何办理住宅专项维修资金过户?

  购房人携带房屋权属证件和本人身份证原件,到市住房资金管理中心所属管理部申请办理维修资金账户变更(即过户)手续。

  11.哪些情况可申请使用住宅专项维修资金?

  住宅共用部位、共用设施设备保修期满后需维修、更新或改造的,可申请使用维修资金。

  按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十一条规定,共用部位的维修、更新、改造范围主要包括:屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;地下室出现渗漏、积水的;楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;公共区域门窗或窗纱普遍破损的。

  按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定,共用设施设备的维修、更新、改造范围主要包括:电梯主要部件需要进行维修或更换的;二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;避雷设施不满足安全要求的;配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;消防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重的;楼内排水(排污)设备出现故障,给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。

  12.哪些情况可应急使用住宅专项维修资金?

  有6种紧急情况发生时,可以通过简化程序应急使用维修资金。按照《北京市物业管理办法》(市河南11选5令第219号)第三十四条规定,6种紧急情况包括:(1)屋面防水损坏造成渗漏的;(2)电梯故障危及人身安全的;(3)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;(4)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;(5)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;(6)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

  13.应急使用和非应急使用住宅专项维修资金的主要区别有哪些?

  (1)申请条件不同。非应急使用,需经过维修资金列支范围内相关业主同意后方可申请办理,相关业主是指占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主;而应急使用,不需要经过非应急使用所要求的“双2/3”以上相关业主同意,可直接申请办理。应急使用时,由业主委员会在物业管理区域内的显著位置就维修资金用于应急维修的有关情况告知业主;没有业主委员会的,由物业服务企业告知。

  (2)使用情形不同。应急使用仅适用于6种情况,而非应急使用除应急使用的6种情况外,还适用于其它共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的情况。

  (3)拨付时限不同。应急使用的,市住房资金管理中心所属管理部在接到区住建委或房管局支取通知起不超过2个工作日办理资金拨付,特别紧急的,24小时内办理资金拨付;非应急使用的,没有资金拨付的限制性时间要求。在日常工作中,对非应急使用的,市住房资金管理中心所属管理部也会在收到区住建委或房管局支取通知后及时办理资金拨付手续。

  14.当需使用商品房维修资金时,由谁发起?向谁申请?

  非应急使用的,由物业服务企业提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。经“双2/3”业主讨论通过后,向房屋所在区住建委或房管局提出申请。

  应急使用的,由物业服务企业向房屋所在区住建委或房管局提出申请;物业服务企业未按规定申请应急维修的,由相关业主向区住建委或房管局提出代修申请。应急使用的,相关业主是指《北京市物业管理办法》第三十四条规定的6种危及房屋使用安全的紧急情况发生时所涉及的房屋所有权人。

  15.如何办理商品房维修资金支取使用手续?

  具体程序如下:

  第一步:申请支取使用。“双2/3”业主同意的或应急使用的,由物业服务企业通过“北京市住宅专项维修资金管理系统”向区住建委或房管局提交支取使用申请。

  物业服务企业单位经办人使用密钥登录“北京市住宅专项维修资金管理系统”,点击“维修资金(物业)-商品房维修支取申请”,进入维修支取申请页面,点击“新建任务单”,选出申请支取小区,进入任务单填写页面,录入维修工程信息和分摊支取信息(选择分摊房屋范围),然后确认任务单并在系统提交至区住建委或房管局。

  第二步:办理支取使用审批。物业服务企业单位经办人携带相关材料到区住建委或房管局提请支取审批。所携带材料按照市住建委及区住建委或房管局的要求提供。

  第三步:拨付资金。区住建委或房管局审核同意后,将向市住房资金管理中心所属管理部发出划拨资金的支付通知,由管理部按照支付通知划拨资金。

  16.如何办理商品房维修资金划转业主大会(业主委员会)手续?

  业主大会成立后,可将其管辖范围内业主交存的商品房维修资金,由市住房资金管理中心划转至业主大会或其业主委员会在商业银行开立的商品房维修资金专户。具体程序如下:

  第一步:核定划转范围。业主大会或其业主委员会在“北京市住宅专项维修资金管理系统”中完成单位注册后,向其所属辖区住建委或房管局提交核定划转商品房维修资金范围的书面申请;由区住建委或房管局通过“北京市住宅专项维修资金管理系统”进行业主大会(业主委员会)划转范围核定,并打印《专项维修资金划转清册》交给业主大会(业主委员会);如不能在“北京市住宅专项维修资金管理系统”进行核定划转范围操作,由区住建委或房管局向业主大会(业主委员会)出具替代《专项维修资金划转清册》的核定划转范围书面表单。

  第二步:办理资金划转。划转范围核定后,业主大会(业主委员会)单位经办人持区住建委或房管局出具的《专项维修资金划转清册》或其它核定划转范围的书面表单、《住宅专项维修资金授权使用协议书》和《北京市商品住宅专项维修资金划转申请表》到市住房资金管理中心所属管理部办理资金划转。

  其中,《住宅专项维修资金授权使用协议书》是由业主大会(业主委员会)、区住建委或房管局、业主大会(业主委员会)住宅专项维修资金开户银行三方共同签署,约定在发生危及房屋使用安全紧急情况、需立即对共用部位或共用设施设备实施维修更新改造时,业主大会(业主委员会)同意区住建委或房管局组织代修并从相关业主商品房维修资金账户中列支费用的授权协议;《北京市商品住宅专项维修资金划转申请表》是业主大会(业主委员会)申请商品房维修资金划转时所需填写表格,主要包含业主大会(业主委员会)及其负责人、开设银行专户、业主大会(业主委员会)划转申请等相关信息。《住宅专项维修资金授权使用协议书》和《北京市商品住宅专项维修资金划转申请表》均由市住建委制作,可通过市住建委网站(zjw.beijing.gov.cn)或河南11选5获取。

  17.如何办理商品房维修资金单位信息变更?

  已在“北京市住宅专项维修资金管理系统”注册的开发企业、物业服务企业等单位,如注册登记的单位信息发生变化,可到办理注册的市住房资金管理中心所属管理部提交申请,并办理变更也可在“北京市住宅专项维修资金管理系统”自行变更。

  (1)到管理部办理单位信息变更。

  具体程序如下:

  第一步:获取并填写变更申请表。单位经办人可登录河南11选5,点击“办事指南-商品住宅专项维修资金单位信息变更-表格下载”或点击“常用下载-住宅专项维修资金业务相关下载”下载,也可到管理部申领,获取《商品住宅专项维修资金单位及经办人注册、信息变更、注销申请表》;按照变更事由,填写申请表,其中,业务类型勾选“信息变更”;发生变化的,填写变更后的信息项;未发生变化的,不填写。

  第二步:到管理部办理单位信息变更。单位经办人将相关材料提交至本单位办理注册的管理部审核;审核无误的,由管理部对所登记单位信息进行变更。相关材料包括:①单位信息(如单位全称、统一社会信用代码、单位地址、法定代表人或负责人等)发生变化的,提供加盖公章的《商品住宅专项维修资金单位及经办人注册、信息变更、注销申请表》;记载有统一社会信用代码的营业执照(副本)原件;如法定代表人(负责人)变更的,还需法定代表人(负责人)身份证原件或加盖公章的复印件;单位经办人身份证原件。②单位经办人发生变化的,提供加盖公章的《商品住宅专项维修资金单位及经办人注册、信息变更、注销申请表》;新单位经办人身份证原件。

  (2)通过网上业务平台自行办理单位信息变更。

  单位经办人使用密钥登录“北京市住宅专项维修资金管理系统”,进入“单位信息管理”页面,删除需变更的原有单位信息,再输入变更后的信息,其中单位名称变更需要点击质监校验,提交即完成单位信息变更。其中,可变更的单位信息包括:单位名称(需点击质监校验)、单位地址、单位邮编、单位办公地地址、单位办公地邮编、单位电话、单位其他电话、单位电子信箱、单位设立日期、注册资本、单位传真、单位所有制关系、单位证件号码、单位经济类型、法人或负责人代表电话、法人或负责人代表手机号、主管部门、资金类型、行政关系、是否具备法人资格、单位预算代码、单位设立批准文件、单位所属行业、企业法人营业执照号码、税务登记证号、部门预算代码、基本户开户许可证、所属区县等。

  18.如何办理商品房维修资金楼盘信息变更?

  已在“北京市住宅专项维修资金管理系统”登记的商品房专项维修资金楼盘信息,如发生变化或存在错误,可进行变更。具体程序如下:

  第一步:楼盘信息(包括小区、楼幢、单元、房屋、业主等)变更登记。开发企业单位经办人使用密钥登录“北京市住宅专项维修资金管理系统”,进行房屋信息变更登记。

  (1)小区信息需要变更的,进入系统后,点击“维修资金(开发商)-房屋信息管理-已审核楼盘信息变更-小区信息变更”,先选择需要变更信息的小区,然后录入需修改的小区名称、小区地址或自然幢数等项的正确信息并可以通过页面下方【附件管理】功能上传电子影像材料,确认提交,提交成功后,打印出《北京市住房资金管理中心住宅专项维修资金业务申请单》。

  (2)楼幢(自然幢)信息需要变更的,进入系统后,点击“维修资金(开发商)-房屋信息管理-已审核楼盘信息变更-自然幢信息变更”,先选择需要变更楼幢信息的小区,再选出需要变更信息的楼幢(自然幢),然后录入需修改的自然幢名称、自然幢号、自然幢类型、层数、是否有电梯或单元个数等项的正确信息并可以通过页面下方【附件管理】功能上传电子影像材料,提交成功后,打印出《北京市住房资金管理中心住宅专项维修资金业务申请单》。

  (3)单元信息需要变更的,进入系统后,点击“维修资金(开发商)-房屋信息管理-已审核楼盘信息变更-单元门信息变更”,先选择需要变更单元信息的小区及楼幢(自然幢),再选出需要变更信息的单元,然后录入需修改的单元号、单元名称或房屋数等项的正确信息并可以通过页面下方【附件管理】功能上传电子影像材料,提交成功后,打印出《北京市住房资金管理中心住宅专项维修资金业务申请单》。

  (4)房屋信息需要变更的,进入系统后,点击“维修资金(开发商)-房屋信息管理-已审核楼盘信息变更-房屋信息变更”,先选择需要变更房屋信息的小区及楼幢(自然幢),再选出需要变更信息的房屋,然后录入需修改的房屋层数、房屋室号、房屋地址、房屋面积或房屋售房款等项的正确信息并可以通过页面下方【附件管理】功能上传电子影像材料,提交成功后,打印出《北京市住房资金管理中心住宅专项维修资金业务申请单》。

  (5)业主信息需要变更的,进入系统后,点击“维修资金(开发商)-房屋信息管理-已审核楼盘信息变更-业主信息变更”,先选择需要变更业主信息的小区、楼幢(自然幢)、单元及房屋,再进入业主变更页面,然后录入业主的正确信息并确认提交,提交成功后,打印出《北京市住房资金管理中心住宅专项维修资金业务申请单》。

  第二步:楼盘信息变更审核。已上传电子影像材料的,待管理部审核即可;未上传影像材料的由开发企业单位经办人携带相关材料到楼盘归属辖区的市住房资金管理中心所属管理部办理楼盘信息变更审核;审核无误的,由管理部进行变更确认。相关材料包括:加盖公章的《北京市住房资金管理中心住宅专项维修资金业务申请单》、变更信息材料等。

  19.购房人(业主)如何查询其名下房屋的商品房维修资金交存支取情况?

  购房人(业主)持本人身份证原件到市住房资金管理中心所属管理部或光大银行北京分行各网点进行查询。

  20.如何登录商品房维修资金网上业务系统?

  开发企业、物业服务企业、未划转商维资金的业主大会(业主委员会),通过网址https://dwrz.gjj.beijing.gov.cn/logon/cert.jsp登录“北京市住宅专项维修资金管理系统”办理网上业务;已划转商维资金的业主大会(业主委员会),通过网址 https://bjzxwxzj.gjj.beijing.gov.cn/登录“北京市专项维修资金管理系统”办理网上业务。上述网址还可通过河南11选5,点击“单位网上业务平台-商品住宅专项维修资金网上业务系统”和“单位网上业务平台-商品住宅专项维修资金网上业务系统(业委会划转后专用)”分别链接进入。

  上述业务系统,均需使用认证用户密钥登录。

  21.如何申请商品房维修资金网上业务系统认证用户密钥?

  开发企业、物业服务企业或业主大会(业主委员会)等单位申请办理商品房维修资金网上业务系统认证用户密钥,具体程序如下:

  第一步:“未认证用户”注册。申请单位通过https://dwrz.gjj.beijing.gov.cn/logon/cert.jsp网址登录“北京市住宅专项维修资金管理系统”首页,点击“未认证用户注册”,进入“录入注册信息”页面,录入“用户基本信息”中的“个人姓名”、“证件类型”、“证件号码”,录入“单位基本信息”中的“单位名称”、“社会诚信代码”(即统一社会信用代码),录入“用户注册信息”中的“手机号码”、“邮箱”、“用户名”、“登录密码”、“确认登录密码”;录入完成后,点击“下一步”,选择激活未认证用户的方式,可选择短信方式或邮件方式。选择短信激活的,通过获取手机短信验证码完成激活;选择邮件激活的,通过登录电子邮箱查收验证邮件完成激活。激活成功后,页面显示单位“未认证用户”注册成功。在注册成功页面,点击“登录”跳转到“未认证用户登录”页面,录入“用户名”、“登录密码”、“验证码”后登录系统。登录后录入“单位名称”、“社会诚信代码”、“单位地址”、“法定代表人”及其证件信息并提交,成功后打印《北京市住房资金管理中心住宅专项维修资金业务申请单》。

  第二步:注册审核及申请密钥。单位经办人携带相关材料到市住房资金管理中心所属管理部办理单位注册审核并申请密钥。携带材料包括:记载有统一社会信用代码的营业执照(副本)原件;加盖公章的《北京市住房资金管理中心住宅专项维修资金业务申请单》;单位经办人身份证原件;已填写并加盖公章的《商品住宅专项维修资金单位及经办人注册、信息变更、注销申请表》(可登录河南11选5,点击“常用下载-住宅专项维修资金业务相关下载”获取)。

  第三步:发放领取密钥。审核无误的,由管理部向申请单位发放商品房维修资金网上业务系统认证用户密钥。

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